El 19 de abril, el Pleno de la Convención Constitucional aprobó gran parte de dos de cuatro artículos sobre vivienda, función social del suelo y derecho a la ciudad propuesto por la Comisión de Derechos Fundamentales[i].

Si bien los artículos aprobados son más bien los encabezados de esta materia, siguen preocupando las normas que fueron devueltas a la Comisión que eventualmente podrían afectar de manera importante el acceso de la población a la vivienda por la vía de generar mayores dificultades al desarrollo de proyectos habitacionales, especialmente si estos provienen de los privados.

De los artículos devueltos se destacan los siguientes problemas:

1. Mayor desincentivo y más trabas para el desarrollo de proyectos que posibiliten el acceso a la vivienda. El artículo de la función social y ecológica de la propiedad de suelo (artículo 5 devuelto) obligaría al Estado a determinar las reglas para transformar el uso del suelo. Esta atribución podría generar mayores trabas a su uso y un mayor impedimento al desarrollo de proyectos.

2. Se pone en duda si habrá espacio para la participación de los privados en la provisión de viviendas. Pues se establece que el Estado participará directamente del diseño de la vivienda, equipamiento urbano y de servicios básicos, quedando en duda sobre el aporte y la participación de los privados.

Adicionalmente, en dos artículos se establece cierta regulación a la legitima ganancia de los privados. Uno busca impedir la especulación en materia de suelo y vivienda, artículo 5 devuelto, y otro, que el Estado garantizará la participación social en las plusvalías, artículo 7 devuelto. Estas normas también pueden interpretarse como mayores frenos al emprendimiento o incluso, avanzar en otro tipo de políticas como lo son los controles de precio, ya sea en la compra o arriendo de los bienes inmuebles, lo que claramente afecta la legítima ganancia de los privados y por lo tanto su participación. 

3. En las normas no queda claro si se refiere a las viviendas en propiedad. Ningún artículo se refiere a las viviendas en propiedad, esto tiene especial preocupación porque también en otras instancias se ha planteado en avanzar en una política pública de arriendo estatal. El riesgo que conlleva este tipo de políticas es generar una población menos libre y más dependiente de las ayudas del Estado. 

Si adicionalmente se considera que lo que se está estableciendo en la Constitución es un derecho a la propiedad más debilitado, genera inquietud otorgar derechos sobre una vivienda que no es propia, como lo son las tomas, cuando en el resto de los artículos se busca asegurar la seguridad de tenencia, la inembargabilidad o el no pago de contribuciones. 

4. Las normas presentan muchos adjetivos al concepto de vivienda, suelo y ciudad que dan poca claridad a lo que se refieren. En particular, se establece que las personas tienen derecho a una vivienda adecuada y digna con una serie de características que no está normado en ninguna parte, lo que generarían una serie de conflictos sobre su interpretación y por lo tanto sobre su materialización efectiva.

Adicionalmente, se debe tener en cuenta que todo lo establecido debería coordinarse con los instrumentos de ordenamiento y planificación territorial ya existentes, tales como: la ley general de urbanismo y construcciones (LGUC), ordenanza general de urbanismo y construcciones (OGUC) y plan regional de ordenamiento territorial (PROT).

5. Posible nuevo resquicio para la expropiación. El articulo 5 devuelto señala que el “Estado garantizará la disponibilidad del suelo necesario para la provisión de vivienda digna”. Lograr este objetivo puede eventualmente traducirse en un mayor riesgo de expropiación de los inmuebles.

6. Rol de las comunidades puede afectar al desarrollo de estos proyectos. Se debe tener cuidado que la participación propuesta (artículo 6 de vuelto) no se transforme en mayores impedimentos y en más trabas en la actualización de los instrumentos de planificación y el desarrollo de proyectos habitacionales.

En suma, las normas que fueron regresadas a la Comisión podrían generar un serio perjuicio al desarrollo de nuevos proyectos y, de esta forma, al acceso a la vivienda. En ese sentido, la Constitución debiera avanzar en promover, resguardar la propiedad y generar una institucionalidad clara para incentivar el desarrollo de proyectos habitacionales y generar más oferta, para lo cual es muy necesaria la participación de los privados, lo que en último término es lo que hará posible un mayor acceso a la vivienda.

[i] Lo aprobado:

Artículo 4.- Derecho a la vivienda.

1. Toda persona tiene el derecho a una vivienda digna y adecuada que permita el libre desarrollo de una vida personal, familiar y comunitaria.
2. El Estado deberá tomar todas las medidas necesarias para asegurar el goce universal y oportuno de este derecho, contemplando, a lo menos la habitabilidad, el espacio y equipamiento suficiente, doméstico y comunitario para la producción y reproducción de la vida, la disponibilidad de servicios, la asequibilidad, la accesibilidad, la ubicación apropiada, la seguridad de la tenencia y la pertinencia cultural de las viviendas, de conformidad a la ley.

Artículo 7.- Derecho a la ciudad y al territorio. Todas las personas tienen derecho a habitar, producir, gozar y participar en ciudades y asentamientos humanos libres de violencia y en condiciones apropiadas para una vida digna.

El derecho a la ciudad es un derecho colectivo orientado al bien común y se basa en el ejercicio pleno de los derechos humanos en el territorio, en su gestión democrática y en la función social y ecológica de la propiedad.

Lo devuelto a la Comisión:

Artículo 4.- Derecho a la vivienda.

3. El Estado participará directamente en el diseño, construcción, rehabilitación, conservación, innovación y distribución equitativa de la vivienda, del equipamiento urbano y de los servicios básicos.
4. Los poderes públicos considerarán especialmente en el diseño de los planes de vivienda a personas con bajos ingresos económicos y otras que establezca la ley. Estas viviendas están exentas del pago de cualquier tipo de contribuciones y son inembargables.
5. Las políticas públicas de diseño de planes de vivienda y organización territorial deberán tener especial consideración por la cultura y tradiciones de los pueblos indígenas.

El Estado garantizará la creación de viviendas de acogida para la protección integral a los adultos mayores, infancia, mujeres, disidencias y diversidades sexuales frente a la violencia de género y otras formas de vulneración que atenten contra la vida digna.

Artículo 5.- Función social y ecológica de la propiedad del suelo. Conforme a la función social y ecológica de la propiedad del suelo el Estado debe:

1. El Estado garantizará la disponibilidad del suelo necesario para la provisión de vivienda digna y adecuada a través de sus programas habitacionales, además deberá establecer mecanismos para impedir la especulación en materia de suelo y vivienda que vaya en desmedro del interés público, de conformidad a la ley.
2. Establecer las reglas de ocupación, uso, transformación del suelo conforme a los instrumentos de ordenamiento y planificación territorial, el interés general, la distribución justa y equitativa de los suelos y el ejercicio de derechos en el territorio.
3. Administrar un Banco de Suelo Público. Anualmente, todas las instituciones públicas le informarán o traspasarán, los bienes raíces que resulten prescindibles para el cumplimiento de sus fines institucionales, según señale la ley.”.
4. Prevenir o mitigar los riesgos y vulnerabilidades de los desastres socionaturales.

Artículo 6.- Producción Social del Hábitat. El estado reconoce el rol protagónico de las comunidades locales en su territorio y garantiza su plena participación en toda etapa y en cualquier instrumento de planificación territorial, programas y proyectos habitacionales, urbanos y rurales, cumpliendo con los estándares de información y transparencia. Asimismo, promueve la autogestión comunitaria del hábitat.

Artículo 7.- Derecho a la ciudad y al territorio.

Es deber del Estado y sus entidades territoriales tomar las medidas para ordenar, planificar y gestionar los territorios, ciudades, asentamientos humanos y espacios públicos, bajo los principios de igualdad, justicia espacial e intergeneracional, equidad territorial, equidad de género, accesibilidad universal, seguridad humana, sostenibilidad, participación, respeto a la diversidad e interculturalidad, resiliencia e interdependencia ecológica.

Para ello, el Estado garantizará, a lo menos, la protección y acceso equitativo y efectivo a servicios básicos, bienes y espacios públicos; la conectividad; el derecho a movilidad; la convivencia y seguridad vial; la integración socio espacial; la colectivización de los cuidados; y la participación social en las plusvalías.