El día martes 5 de mayo fue dado a conocer el informe final de las políticas de suelo para la integración urbana del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU)[1]. Este Consejo Asesor es un componente más de la nueva Política Nacional Urbana, y fue creado en la administración anterior, a partir del Decreto Supremo N°78, V. y U. de 2 de marzo de 2014. A grandes rasgos, este Consejo es una instancia consultiva y permanente para avanzar en la implementación de la agenda urbana.
El presidente del Consejo, Luis Eduardo Bresciani, sugirió en la entrega del Informe que no hay una sola “bala de plata” para llevar a cabo esta agenda urbana. Por ello, las propuestas son presentadas en 20 medidas, que son enmarcadas en tres ejes. A continuación, se detallan las más relevantes:
Eje 1: Nuevo Marco Normativo para la Integración Social Urbana
- Establecer garantías universales de mejores estándares urbanos.
- Perfeccionar el mercado del suelo y controlar la especulación, limitando las excepciones tributarias a los terrenos eriazos y terrenos urbanos de uso agrícola, corregir la avaluación del monto de las propiedades conforme a una estimación de su “desarrollo potencial”, incrementando los fondos municipales al recuperar las plusvalías creadas por acciones del Estado. Aun más, el consejero Senador Carlos Montes propone eliminar el crédito por impuesto territorial pagado por empresas inmobiliarias y las excepciones de IVA a las empresas inmobiliarias.
- Establecer normas de Integración Social, tales como permitir la cesión de suelo para zonas fines sociales y establecer Zonas de Interés Social, en donde se defina un porcentaje de viviendas de interés público asociados a incrementos de ciertos estándares de densificación urbana fijados en los Instrumentos de Planificación Urbana comunal.
Eje 2: Nuevo Rol del Estado en la Regeneración de la Ciudad Segregada
- Nuevo rol del desarrollo de ciudad del Estado, mediante la creación de Servicios Regionales de Desarrollo Urbano (SRDU) con el fin de desarrollar proyectos públicos y planes de inversión, gestión del suelo y asociación público-privado. Se le entregaría al Estado potestades expropiatorias, con recursos para la compra de suelo, contratar la construcción en obra, entre otras.
- Incremento de la Inversión pública en proyectos de remodelación y regeneración urbana.
- Medidas de gestión pública del suelo urbano: se propone la creación de un sistema integrado de suelos públicos con el fin de fomentar un desarrollo social urbano y coordinador de distintos actores públicos en esta materia.
- Perfeccionar los mecanismos y subsidios que permitan facilitar el acceso del subsidio de arriendo a las familias vulnerables. También se propone la constitución de un conjunto de viviendas públicas para arriendo bien localizadas.
- Adicionalmente, se propone generar un programa que financie los gastos comunes en las viviendas de interés social. Con esta medida se busca incrementar la altura/densificación de los condominios sociales tipo A y disminuir el deterioro de los condominios sociales.
Eje 3: Nuevo Rol de la Sociedad Civil en la construcción de la Ciudad
- Garantizar y financiar una participación amplia en todos los planes y proyectos públicos del desarrollo de la ciudad, financiando la capacitación de líderes sociales, apoyo técnico a las organizaciones sociales participación de otras instituciones sociales.
Sin entrar en mayor detalle de análisis de cada una de estas propuestas, se observa un claro cambio de énfasis en la política social habitacional-urbana. "En la mayoría de las propuestas se observa un Estado más presente en la ejecución e intervención de la planificación urbana. Incluso en ciertos casos, como el de viviendas públicas para arriendo, el Estado estaría asumiendo un rol más bien privado como gestor inmobiliario", señala Paulina Henoch, investigadora del Programa Social de Libertad y Desarrollo.
Si bien siempre es favorable generar propuestas en esta materia -especialmente si esta discusión se focaliza en las zonas más deficitarias y deterioradas de espacios públicos-, al existir cambios normativos, gran parte de estas medidas afectarían el desarrollo potencial de las ciudades y eventualmente podrían generar serios perjuicios al sector inmobiliario. En especial, explica Henoch, cuando se está considerando un aumento en los tributos, al definir porcentajes de viviendas sociales por comunas, o en que el cálculo del avalúo fiscal se realice a partir de una expectativa como lo es el “desarrollo potencial” de una propiedad.
[1] http://cndu.gob.cl/wp-content/uploads/2015/05/Documento_Final_Propuesta-de-Poli%CC%81ticas_Suelo_para_Integracio%CC%81n_Social_CNDU_Mayo_2015.pdf
