En cuanto a los elementos que pudieran dificultar el acceso a la vivienda, respecto de los artículos aprobados levantamos 6 alertas:

1. No explicita si habrá espacio para la participación de los privados en la provisión de viviendas. Ello pues establece que corresponde al Estado participar en el diseño construcción, rehabilitación, conservación e innovación de la vivienda, sin mencionar cuál sería el espacio para la participación del sector privado. En concreto, señala que “El Estado podrá participar en el diseño, construcción, rehabilitación, conservación e innovación de la vivienda (Artículo 51)”.

Adicionalmente, en otros artículos cierta regulación que podría reducir la legítima ganancia y podría inhibir la inversión de los privados. En ese sentido, un artículo establece que el Estado buscará implementar “mecanismos para impedir la especulación en materia de suelo y vivienda que vaya en desmedro del interés público (Artículo 51)”. En ese sentido, es importante señalar que tal como está redactado no existe claridad por lo que se entiende por “especulación”, dado que cuando es el Estado quien tiene terrenos sin desarrollar se habla de reservar terrenos para desarrollos futuros orientados para abordar el déficit habitacional, mientras que cuando es el privado se habla de “especulación” en un contexto negativo.

Otro artículo estatuye que el Estado “participará en la plusvalía que genere su acción urbanística o regulatoria (Artículo 52)”. En este caso, solo se menciona cuando la intervención del Estado produce un mayor valor, pero no cuando su ausencia o inacción lo disminuye. Por ejemplo, es muy común que cuando se construye una estación de metro aumente el avalúo de las viviendas que colidan la estación, no obstante, cuando hay basurales en terrenos baldíos o se acrecientan las manifestaciones en determinada zona es muy posible que el avaluó de las viviendas se deprecien.

Estas normas pueden afectar la inversión privada al sugerirse gravámenes e incluso, en otro tipo de políticas que busquen extraer parte del beneficio de quienes asumen el riesgo de construir viviendas. Esto podría ser aplicado en la compra o arriendo de los bienes inmuebles, lo que claramente afectaría la legítima ganancia de los privados y por lo tanto su participación. 

2. El derecho a la vivienda no garantizaría la propiedad. Ninguno de los artículos aprobados por el Pleno y que son parte del del proyecto de nueva Constitución se refieren a las viviendas “propias”. Esto, a pesar de que durante el periodo de discusión fueron ingresadas y se rechazaron una serie de indicaciones que buscaron que este derecho mejore el acceso a las viviendas propias. 

Por otro lado, el proyecto constitucional instaura que el Estado deberá tomar todas las medidas necesarias para “asegurar la tenencia” de una vivienda. Esto último, preocupa especialmente si se considera que la Constitución debilita el derecho a la propiedad. El que se asegure la tenencia de una vivienda que no es propia es riesgoso para los propietarios de terrenos o inmuebles utilizados por terceros, porque eventualmente se podría asegurar la tenencia de quienes viven en ellas y los adquirieron de forma ilegítima, como lo son las tomas.

En ese sentido, proteger la seguridad de tenencia de una vivienda no propia deja espacio para profundizar en soluciones en donde las familias se transforman en inquilinas del Estado y no en dueñas de su propiedad. Ejemplo de ello es la ya conocida “inmobiliaria popular” de Recoleta que ofrece arriendos de propiedades municipales. El riesgo que conlleva este tipo de políticas sería el generar una población menos libre y más dependiente de las ayudas del Estado.

3. Cuando se establece este derecho, se lo conceptualiza con una serie de adjetivos que darán lugar a la judicialización. En particular, esencialmente establece que las personas tienen derecho a una vivienda “adecuada”, “digna” e incluso “ubicación apropiada” con una serie de características que no están normadas en ninguna parte. Esa indefinición generará una serie de conflictos sobre la materialización efectiva de este derecho la que quedará entregada a los tribunales de justicia.

Se debe tener en consideración que para generar certeza del cumplimiento de estos términos es necesario no tener distintas interpretaciones en las distintas normativas. Para ello, es fundamental que todo lo establecido se coordine con los instrumentos de ordenamiento y planificación territorial ya existentes.  A lo menos, se debe consensuar con lo que establece la ley general de urbanismo y construcciones (LGUC), la ordenanza general de urbanismo y construcciones (OGUC) y el plan regional de ordenamiento territorial (PROT). De lo contrario, llevaría a sobre regulación y, por ende, a un aumento de los costos que terminará haciendo aún más complejo el acceso a la vivienda.

4. Mayor riesgo de expropiación. La propuesta de nueva Constitución establece que el Estado garantizará el derecho a la vivienda, por lo que se le entregan nuevas atribuciones para lograr este objetivo. En específico, el artículo 51 numeral 5 señala que el Estado “tendrá facultades de priorización de uso, de gestión y disposición de terrenos fiscales para fines de interés social, y de adquirir terrenos privados, conforme a la ley”. En ese sentido, cuando el Estado defina que propiedades son necesaria para el interés social, eventualmente puede traducirse en un nuevo argumento, de carácter suficiente, para llevar adelante la adquisición de una propiedad y en caso de que su dueño no lo quiera, una expropiación de los inmuebles.

5. Rol de las comunidades puede afectar al desarrollo de proyectos. Al garantizar la participación de la comunidad (Artículo 52, 5 “El Estado garantiza la participación de la comunidad en los procesos de planificación territorial y políticas habitacionales”) se corre el riesgo de mayores impedimentos y en más trabas en la actualización de los instrumentos de planificación y el desarrollo de proyectos habitacionales, que pueden repercutir en la accesibilidad a viviendas.

6. ¿Quién será el responsable de la planificación territorial? La propuesta de nueva Constitución incorpora de manera dispersa la planificación urbana, normativa que no se menciona en la Constitución vigente. Con la redacción propuesta, no queda claro quién es finalmente el responsable de esta planificación, lo que genera mayor incerteza de lo que se podrá o no hacer en el territorio. Esto eventualmente puede generar que un terreno presente distintas normativas o que ningún ente se responsabilice de su actualización, lo que finalmente entorpecerá y afectará el desarrollo de los proyectos habitacionales. En el último tiempo, es justamente esta indefinición la que se ha transformado en una de las mayores limitaciones para el desarrollo de las ciudades.

En la actualidad el proceso de elaborar los planes es muy complejo, lo que se evidencia en los extensos periodos de elaboración y tramitación de éstos. En promedio tardan seis años. Así, según la Política Nacional de Desarrollo Urbano, casi un tercio de las comunas del país no cuenta con instrumentos de planificación territorial.

Tal como se observa en la propuesta de nueva Constitución, existe a lo menos nueve artículos que hacen referencia a la planificación territorial, entregando atribuciones de manera incoherente a distintos organismos, complejizando el proceso. Además, no queda claro cómo se coordinarán dichas instancias.

Primero, el texto de la nueva Constitución define al normar el derecho a la ciudad y territorio (Artículo 52) menciona que es “deber del Estado ordenar, planificar y gestionar los territorios, ciudades y asentamientos humanos; así como establecer reglas de uso y transformación del suelo, de acuerdo al interés general, la equidad territorial, sostenibilidad y accesibilidad universal” y que el Estado garantizará la participación de la comunidad en los procesos de planificación territorial y políticas habitacionales.

Luego, el texto constitucional menciona que las entidades territoriales deberán establecer una política permanente de equidad territorial que deberá considerar su planificación territorial (Artículo 192, 2). También, en el primer numeral del Artículo 196 señala que el Estado, a través de la administración central, los gobiernos regionales y locales, “tienen el deber de ordenar y planificar el territorio”. En el mismo artículo, en el tercer numeral se refiere a los planes de ordenamiento y planificación ecológica cuando define las áreas de protección ambiental. Y en el cuarto, menciona que “la ordenación y planificación de los territorios será vinculante en las materias que la ley determine”. Lo vinculante puede generar una serie de limitaciones para el desarrollo en los territorios.

En otro artículo (201, letra n) se define que entre las competencias de la comuna autónoma está “la planificación del territorio mediante el plan regulador comunal acordado de forma participativa con la comunidad de su respectivo territorio” y que las municipalidades deberán “promover y garantizar la participación ciudadana de la comunidad local en la gestión, en la construcción de políticas de desarrollo local y en la planificación del territorio” (Artículo 215, 1).

Posteriormente, entre las competencias de la Regiones Autónomas se establece “la planificación, ordenamiento territorial y manejo integrado de cuencas” (Artículo 219, i). A su vez, que serían leyes de acuerdo regional las que regulen la planificación territorial y urbanística y su ejecución (Artículo 267, ñ).

Finalmente, una atribución esencial de los gobiernos regionales será “preparar y presentar ante la asamblea regional el plan regional de ordenamiento territorial y los planes de desarrollo urbano de las áreas metropolitanas, en conformidad con el estatuto regional y la ley” (Artículo 223, d). Finalmente, entre las atribuciones de la asamblea regional está el “aprobar, modificar o rechazar el presupuesto regional, el plan de desarrollo regional y los planes de ordenamiento territorial” (Artículo 225, m).