Los nueve cambios regulatorios en vivienda que estarían afectando negativamente a las personas

A continuación sintetizamos 9 regulaciones impulsadas por el Gobierno que estarían afectando negativamente a quienes quieren adquirir una vivienda o cómo estas regulaciones estarían disminuyendo el valor comercial, de posiblemente, el activo más importante que poseen.

1) REFORMA TRIBUTARIA (IVA):

Aumento del precio de venta de las viviendas entre 4 – 13%. La Reforma Tributaria gravó con IVA la venta de viviendas nuevas, lo cual aumentaría el valor de las viviendas y disminuiría la posibilidad de ser propietarios. Estimamos que una vivienda cuyo precio era 2.000 UF, el efecto sería un alza de 10% en su valor. Adicionalmente, aplicar IVA a la venta de viviendas también implicaría un aumento en las restricciones de los créditos hipotecarios, ya que se exigiría un mayor pie y dividendos más caros. En suma, con esta medida quienes quieran adquirir una vivienda requerirán de un mayor ingreso familiar.

Grafico 1 aportes al espacio público2) PROYECTO DE LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO

Este proyecto de ley se encuentra en tercer trámite en la Cámara de Diputados y tiene como fin que los nuevos proyectos inmobiliarios mitiguen a través de dos mecanismos: mitigaciones directas (obras) y aportes (dinero). Lo que busca es que los nuevos proyectos inmobiliarios mitiguen sus impactos a través de medidas relacionadas con vialidad y un aporte monetario equivalente a cierto porcentaje del avalúo fiscal, que alternativamente puede materializarse con estudios de perfectibilidad. Generándose un doble cobro, se pagarán mitigaciones por dos mecanismos simultáneos y obligatorios.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) estimó que la implementación de este PdL aumentaría en promedio un 8% el valor de las viviendas. Al igual que en el caso anterior este PdL implicaría que se requerirán de un mayor ingreso familiar para adquirir una vivienda.

3) PROYECTO DE LEY DE TRANSPARENCIA DEL MERCADO DEL SUELO E INCREMENTOS DE VALOR POR AMPLIACIONES DE LÍMITE URBANO 

El proyecto de ley crea un nuevo impuesto, con una tasa del 10%, que busca capturar parte de las ganancias que se obtengan a partir de las transacciones de propiedades que presenten aumentos en su valor como consecuencia de cambios en los límites urbanos. Este PdL se encuentra en primer trámite en la Cámara de Diputados.

Se trata de un impuesto a las transacciones de estos inmuebles, que terminaría siendo una sobretasa al impuesto a las ganancias de capital ya incorporada por la Reforma Tributaria aprobada el 2014. Con ello, aumenta nuevamente, y por el mismo concepto, el valor de estas propiedades y las personas que quieran comprar estas propiedades deberán pagar aún más para adquirirlas.

4) PROYECTO DE LEY DE INEMBARGABILIDAD

El proyecto de ley amplía la inembargabilidad a las viviendas adquiridas con un subsidio habitacional y a todas aquellas cuyo avalúo fiscal sea inferior a las 400 UF (aproximadamente $ 10 millones). Esto implica que en caso de aprobarse la normativa, el 55% de las viviendas no podrían ser utilizadas como garantías en los créditos en general, lo que puede limitar de manera importante el emprendimiento personal, sobre todo de los más vulnerables. Este proyecto de ley se encuentra en segundo trámite en la Comisión de Vivienda del Senado.

5) REDUCCIÓN VALOR “LOAN TO VALUE” (NORMA SBIF)

El 1 enero del 2016 entró en vigencia la modificación de una normativa de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) que tiene como fin aumentar las provisiones financieras de los créditos hipotecarios. En la práctica, esta normativa se traduce en que las instituciones financieras prestarán una menor proporción del valor de la propiedad a quienes quieren adquirir una vivienda, por ende, las personas deberán ahorrar un mayor pie antes de poder aspirar a comprar una vivienda.

6) CERTIFICADO DE INFORMACIÓN PREVIA (CIP)

El Certificado de Información Previa (CIP) es un documento que otorga la Dirección de Obras Municipales, el cual da cuenta de las normas urbanísticas del instrumento de planificación territorial aplicable a cierto predio. Esta información se entrega a cualquier interesado independiente si es dueño o no de la propiedad.

El 7 de abril del 2016 se modificó el artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) exigiendo garantizar la urbanización para otorgar un CIP. Antes del 2009 el CIP sólo era certificado que se solicitaba a la municipalidad para evaluar una inversión, no se exigía garantizar nada[i].

Con ello, para evaluar cualquier proyecto se exigirá un mayor capital inicial, ya que se deberá garantizar la urbanización del predio por lo cuál se está solicitando la información. Con este cambio, se obstaculizaría la entrega de información indispensable para diseñar los proyectos, lo que eventualmente puede frenar o hacer más costosos los proyectos inmobiliarios, en especial los proyectos por extensión (en particular los más grandes que se hacen por etapa).

7) LEY DE AFECTACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA

La utilidad pública son todos los terrenos que los planes reguladores (comunales, intercomunales y seccionales) se destinen a circulación, áreas verdes o ensanches. Esta ley, aprobada el 2014, renace las declaratorias de utilidad pública que ya caducaron con la Ley N°19.939 y con la Ley N°20.331. Con esto, se perjudica a todas las propiedades que quedan afectas a utilidad pública y una de sus tantas consecuencias es que los propietarios son imposibilitados de construir o generar cambios en su propiedad. Disminuyendo considerablemente el valor comercial de los inmuebles afecto a esta declaratoria. En suma, el patrimonio del titular del bien se ve mermado, sin que exista una compensación durante el tiempo entre la declaración y la eventual expropiación.

8) REFORMA LABORAL

Efecto sin estimarse aún. Se esperan mayores costos para la contratación, lo que influye en los costos asociados a la construcción, y en consecuencia, un precio de las viviendas más alto.

9) MAYORES RESTRICCIONES EN PLANES REGULADORES

Reducciones de altura y densidad en zonas centrales. Con ello, los proyectos inmobiliarios que se construyen tienen menos departamentos por edificio. Este restricción encarece el valor de esas viviendas ya que limitan las zonas donde las familias quieren vivir, ya sea porque están mejor ubicados, tienen más áreas verdes o mejor infraestructura.

[i] Reseña Legislativa LyD N° 1.217.