Cambios legislativos y su efecto en el precio de las viviendas

Paulina Henoch 2015Esta semana comenzó la votación en su tercer y último trámite en la Cámara el proyecto de ley de Aportes al Espacio Público. Sin embargo, lo que estaría por ser aprobado es un proyecto sumamente dañino, que generaría mayores incertezas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Esto último no sólo se traduciría en otro incremento forzado en el precio de las viviendas por cambios regulatorios (tal como lo que ya ocurrió con la Reforma Tributaria), sino en otra restricción más para adquirir viviendas.

Debemos recordar que una de las tantas modificaciones de la Reforma Tributaria es que gravó la venta de viviendas nuevas con IVA, afectando en mayor medida a las viviendas de menor valor. Antes de la Reforma Tributaria, existía un crédito especial del IVA que permitía descontar el 65% del valor del IVA de la construcción para las viviendas cuyo precio neto de construcción era menor a las 4.500 UF. La reforma restringió este beneficio tributario para las viviendas cuyo precio neto de construcción era menor a las 2.000 UF.

Adicionalmente, como la base imponible de este gravamen se calcula sobre la diferencia entre el precio final y el valor de terreno, con un máximo de dos veces el avalúo fiscal, se tiende afectar en mayor medida a las viviendas de menor valor, ya que el costo del terreno es una menor fracción dentro del costo total de la vivienda. Estimamos que para las viviendas que cuestan $50 millones aumentarían aproximadamente un 10%.

Respecto del proyecto de ley de Aportes al Espacio Público, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) estima que en promedio las viviendas aumentarían su precio un 8%. Si sumamos ambos efectos, la misma vivienda señalada podría ver incrementado su valor en 18%, lo cual implica que podría alcanzar un valor cercano a los $ 60 millones (Gráfico N°1).

graafico 1Con todo, por el sólo concepto de los cambios legislativos ya aprobados o por aprobarse, el valor del dividendo por una vivienda se verá afectado de manera importante: si antes de estos cambios una persona que pagaba el 20% de pie y solicitaba un crédito hipotecario a un plazo de 25 años pagaba un dividendo promedio de $225 mil pesos mensuales, éste podría incrementarse a $270 mil pesos.  De tal modo de dimensionar este efecto, el Gráfico N° 2 estima cuánto aumentarían los dividendos de las viviendas bajo las mismas condiciones, un crédito hipotecario a 25 años y entregando un 20% del pie.

graafico 2En suma, tanto los cambios introducidos con la Reforma Tributaria (IVA a la venta de viviendas) como los mayores cargos por el concepto de mitigación para el desarrollo de nuevos proyectos implicarían viviendas más caras y por ende dividendos más elevados para todos quienes sueñan con adquirir una vivienda.