Ley de Aportes genera incertidumbre en el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios

Hoy martes 22 de marzo se está aprobando en la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado el segundo viviendatrámite del proyecto de ley (PdL) que regula la mitigación de los proyectos inmobiliarios. A pesar del cambio en la redacción, este proyecto de ley sigue delegando al reglamento elementos esenciales para generar la certeza necesaria para el desarrollo de nuevos proyectos.

¿Qué es el proyecto de aportes?

En agosto de 2012 fue ingresado un PdL que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y busca legislar cuánto deberían mitigar los desarrolladores de proyectos inmobiliarios, conocido como Aportes al Espacio Público[1]. Ante el cambio de Gobierno, y no obstante estar en su segundo trámite legislativo, en junio de 2015, el Ejecutivo ingresó una indicación sustitutiva reemplazando la totalidad del proyecto original, cuya redacción continuó siendo modificada hasta principios de este mes.

A grandes rasgos, la iniciativa modificada que se vota hoy en la Comisión plantea que los proyectos inmobiliarios no sólo deberían mitigar el efecto local, sino también recoger el impacto causado en la ciudad. Para ello, se dividió el pago de la mitigación en dos tipos: las mitigaciones directas y los aportes al espacio público.

  • Mitigaciones Directas: todos los proyectos inmobiliarios que conlleven crecimiento urbano deberán mitigar el impacto local a través de medidas relacionadas con gestión, operación e infraestructura del transporte público[2]. En reemplazo a los EISTU (que son los Estudios de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano), el PdL propone presentar un Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) que plantee cómo neutralizar los efectos en el sistema de transporte local. La aprobación de este informe será requisito previo al otorgamiento de los permisos de urbanización y densificación. Sería definido en el reglamento los criterios para eximir a los proyectos de los IMIV.
  • Aportes al Espacio Público: todos los proyectos que conlleven crecimiento por densificación deberán aportar monetariamente o, alternativamente, en ejecución de estudios de prefactibilidad o relacionados con el Plan de Inversión. El valor de este “aporte” será equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno a ceder fijado por el artículo 70 de la LGUC.

"Si bien es necesario que el crecimiento urbano sea equilibrado, los cambios normativos introducidos en este PdL deberían estar basados en parámetros objetivos que reduzcan la arbitrariedad y los espacios para la corrupción", explica Paulina Henoch, investigadora del Programa Social de LyD. Los mecanismos para excluir a los proyectos que no generan impacto del pago de la mitigación directa no estarían explicitados en el PdL ni tampoco el tope máximo de estas mitigaciones.

Además, se propone como mecanismo para determinar la mitigación directa un sistema de informes (IMIV), algo similar a lo que existe hoy en día que ha sido caracterizado por la arbitrariedad de sus resoluciones. Una tabla generaría más certeza a la inversión de los proyectos. "También es cuestionable que la mitigación y los aportes sigan estando centrados en los requerimientos de transporte (toda la mitigación directa y el 70% de la mitigación indirecta)", señala Henoch.

Finalmente, los aportes al espacio público son un impuesto al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, pues no se relacionan con la externalidad que producen los proyectos y se calculan a partir del avalúo fiscal.


 

[1] Proyecto de Ley que Modifica la Ley general de Urbanismo y Construcción y Leyes Complementarias para establecer un Sistema de Aportes al Espacio Público aplicable a los Proyectos de Construcción. Boletín N° 8493-14.

[2] Incluye soluciones como las siguientes: pistas exclusivas para buses, terminales, paraderos, semaforización, señalización, habilitación de ciclovías y mejoramientos o adecuaciones a la vialidad, entre otras.