La Reforma Tributaria tendrá un impacto no sólo en el alza de los precios de las viviendas, si no también, en un aumento en el valor de los dividendos, en mayores restricciones crediticias y finalmente vía un incremento en el valor de los arriendos. Así lo concluye la investigadora del Programa Social, Paulina Henoch, tras hacer un estudio del tema.
“Para muchos chilenos, la vivienda es la inversión más importante y una fuente de ahorro, la cual no sólo busca concretar el sueño de la casa propia, sino también conseguir un instrumento de ahorro para complementar los ingresos de la vejez”, explica la economista.
De esta forma, según la investigadora, hay al menos cinco efectos en el sector inmobiliario que tendrá como consecuencia la aplicación de la reforma tributaria.
1. Se gravan con IVA las ventas de bienes raíces en la industria inmobiliaria (entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
La industria inmobiliaria pasa a ser gravada con IVA en la venta de inmuebles, cualquiera sea el vendedor, siempre que sea habitual (las inmobiliarias y las cooperativas de viviendas por definición son habituales). Actualmente la venta de un bien raíz no está gravada con IVA.
En este caso, la base de cálculo para el pago del impuesto será el precio de la vivienda deducido el valor del terreno, con límite de dos veces el avalúo fiscal (art. 17 inciso 2° ley IVA).
También se gravará con IVA la venta de inmuebles usados en caso de que el vendedor sea habitual: la base imponible será la diferencia entre el valor de compra y el de venta, también deducido el costo del terreno.
Efectos:
Esta modificación es la más importante y es la que tiene el mayor efecto en el alza en el valor de las viviendas. Si bien se busca grabar a la vivienda como bien consumo, existe una gran injusticia en cobrar el 100% del IVA, por un bien que considerando la definición de SII tiene una duración o consumo promedio de 50 años.
Asimismo, la aplicación del IVA a la venta habitual del bien raíz afectará los requisitos del monto del pie que deberá pagar cada familia cuando ellas se endeudan por una vivienda. Si para una vivienda de 1.500 UF la familia pide prestado el 80%, el comprador financia 300 UF y la institución financiera presta 1.300 UF. Con la Reforma Tributaria, esta misma vivienda costaría 1.785 UF (1.500 UF+IVA), y los 285 UF no serían considerados como garantía hipotecable dado que la institución financiera no lo pueden recuperar. Las casas son la garantía en estos créditos hipotecarios y en el caso de no pago, estas son rematadas por lo que las instituciones financiera son vendedores habituales de viviendas usadas
De las cinco modificaciones que introduce esta Reforma Tributaria en materia de vivienda, según las estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción esta modificación tienen mayores efectos en las viviendas de menor valor. Esto se debe a que proporcionalmente el valor del terreno es mayor a medida que el valor de la vivienda aumenta. Por debajo de las 2.500 UF se espera que el precio de las viviendas aumente un 13% aproximadamente. Esta alza en el valor de las viviendas proviene de todas las modificaciones de la Reforma Tributaria
A su vez, en la mayoría de los países de la OECD, la tasa del IVA para el sector inmobiliario es menor. Según el “OECD Economic Surveys: Chile 2012”, 18 de 27 países cuya información entregada es verificable, tienen IVA menor para la vivienda nueva. Como lo es el caso de Austria, Republica Checa, Finlandia, Alemania, Irlanda, Italia, España, Reino Unidos entre otros. Por ejemplo Italia, cuya tasa de IVA es 20%, aplica un IVA para las viviendas nuevas de 10%. Por su parte, Austria no grava con IVA a las viviendas nuevas. (Ver Anexo)
Con la Reforma Tributaria también aumentan las restricciones al acceso al crédito y financiamiento. No sólo está el alza en los costos derivados del incremento del impuesto de timbres y estampillas, sino que también por el hecho de que al subir el precio de las viviendas, el valor del dividendo es mayor y con ello las familias tienen que acreditar más ingresos, sobre todo considerando que hoy se exige que el dividendo solicitado sea igual o inferior al 25% del ingreso familiar. Los créditos serán más caros, y más difíciles de obtener como resultado del aumento del precio, el cual no irá acompañado de un aumento en el ingreso.
Los cambios introducidos están afectando a la clase media emergente, donde el 89% del mercado inmobiliario corresponde a viviendas bajo las 5.500 UF. De los cuales el 35% corresponde a compras de viviendas de valores entre 1.500 y 2.500 UF que son familias con ingresos mensuales aproximados desde $700.000 hasta $1.200.000[1].
Es importante mencionar que la mayoría de los proyectos, tanto en regiones como en Santiago, tienen un precio de venta de vivienda promedio menor a 5.500 UF. En el caso de Santiago, solo hay 5 comunas de las 30 consideradas, que tienen un precio promedio de venta superior a las 5.500 UF[2].
Ante esto, resulta contradictorio que por un lado a una vivienda de 1.500 UF se le este entregando un subsidio de 100 UF y por el otro, con esta Reforma Tributaria, se esté aumentando el precio en casi 200 UF.
2. Se restringe el crédito especial de IVA para empresas constructoras (con las indicaciones propuestas comienzan a aplicarse en el año 2015 y están en régimen el 2017)
Este crédito especial del IVA que permite descontar el 65% del valor de éste de la construcción. Hoy tiene un tope de 225 UF y beneficia a las viviendas cuyo costo de construcción es de hasta 4.500 UF. Se restringe en el proyecto de ley a aquellas “cuyo precio” es de hasta 2.000 UF, con un beneficio máximo absoluto de 100 UF.
Se debe mencionar que esto fue modificado en la Cámara de Diputados y la situación actual (2° trámite del proyecto, como ingresó al Senado) es la siguiente: para el 2015 se consideran viviendas de hasta 4.000 UF y con un tope máximo 200 UF. El 2016, 3.000 UF y 150 UF de tope máximo. Y el 2017 estaría en régimen, considerando viviendas hasta 2.000 UF y con un tope de 100 UF.
Efectos:
A su vez, al rebajar este tope del crédito también se encarecen las viviendas que están bajo las 2.000 UF y que son parte de la política habitacional. Una vivienda que costaba 1.850 UF tenía que pagar aproximadamente 295 UF de IVA y podía descontar el 65% de este impuesto, con lo que tenía que pagar 103 UF de IVA, por lo que no pagaba nada, ya que estaba bajo los 225 UF de tope. Ahora, al cambiar el límite máximo a 100 UF tendrá que pagar 3 UF, aumentando a 1.556 UF su valor. No obstante, parte de este IVA es posible anularlo con el IVA que se grava cuando se vende la vivienda.
3. Derogación del crédito por impuesto territorial pagado por empresas inmobiliarias (entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
La legislación actual permite que las empresas agrícolas e inmobiliarias rebajen del impuesto a la renta las contribuciones pagadas el año anterior. El proyecto de ley elimina esta exención para las empresas inmobiliarias y sólo permitirá que las empresas constructoras e inmobiliarias, por los inmuebles que construyan o manden a construir, para su venta posterior, puedan imputar al impuesto de primera categoría el impuesto territorial pagado desde la fecha de la recepción definitiva de las obras de edificación.
4. Se aumenta al doble la tasa del impuesto de Timbres y Estampillas (entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
El impuesto aumenta como se señala a continuación:
Efectos:
Para una vivienda de1.500 UF, DFL2, va a tener que pagar aproximadamente 69 mil pesos más y para una vivienda de 4.500 UF, esto se incrementaría en más de $207.000. Esta medida exige más ahorro para que una familia de clase media pueda adquirir una vivienda, ya que en el momento de compra se requieren más ingreso efectivo.
5. Ajustes a la tributación sobre las ganancias de capital en bienes raíces (Vigencia 01/Ene/2017)
Se elimina la exención a las ganancias de capital obtenidas en bienes raíces. Se establece que estas ganancias de capital tributen, permitiendo reconocer el costo de las mejoras que se hayan incorporado al bien raíz. El valor tributable se prorratea en el global complementario por el número de años de tenencia de este bien inmueble, con un máximo de 10 años.
Queda exenta la ganancia de capital de la venta de la vivienda no habitual cuando se cumplen los siguientes requisitos:
- Cuando provenga de la enajenación del único bien raíz de propiedad del enajenante.
- Que se trate del inmueble en que habita el propietario o su familia.
- Venta de departamentos puede incluir la de las respectivas bodegas y/o estacionamientos.
- Constituirá renta solo aquella parte del mayor valor que exceda de 8.000 UF, según su valor a la fecha de enajenación.
Efectos:
Al limitar las ganancias de capital provenientes de un bien raíz y al gravar la venta de viviendas usadas, se genera un serio desincentivo a comprar viviendas para arrendarlas o venderlas. Uno de los grandes supuestos que va detrás de esta reforma es que para las familias que no pueden comprar una vivienda, ya que los inmuebles aumentan aproximadamente sobre un 10% su valor, van a poder seguir arrendando. Sin embargo, al limitar las ganancias de capital de los compradores de viviendas, estos pueden decidir realizar su inversión en otro tipo de instrumentos, y con esto los arriendos también podrían verse afectados.
[1] Esto se calcula determinando el valor del ingreso familiar requerido para adquirir una vivienda de ese valor. Se estima de forma tal que el dividendo este bajo el 25% del ingreso familiar.
[2] Según las últimas cifras del Observatorio Habitación las comunas que tendrían un precio promedio de venta superior a las 5.500 UF en el tercer trimestre del 2012 serían Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, Chicureo y Providencia.
